马耳他买房税收指南：投资前必须知道的几个重点

马耳他房地产税收政策：投资前需要了解的关键点

近年来，随着欧洲房地产市场的持续升温，马耳他逐渐成为海外投资者眼中的新宠。这个位于地中海中心的岛国，不仅拥有宜人的气候、优质的教育资源和稳定的社会环境，还通过一系列税收优惠政策吸引了大量国际资本。然而，对于有意投资马耳他房地产的买家而言，了解当地的税收政策至关重要。本文将结合近期相关新闻，带您梳理马耳他房地产税收政策中的几个关键点。

一、购房前的印花税：一次性支出不可忽视

在马耳他购买房产，首先要面对的是印花税Stamp Duty。根据马耳他税务局的规定，购房者需根据房产用途和购买者身份缴纳不同比例的印花税。例如，对于自住房屋，如果买家是马耳他公民或欧盟居民，印花税为5%；而如果是非欧盟居民，则税率可能提高至7%。

值得注意的是，2025年马耳他曾短暂考虑取消部分住宅类房产的印花税以刺激市场，但该提案最终未获通过。印花税仍是购房成本中不可忽视的一部分，尤其是在预算规划时应予以充分考虑。

二、年度房产税：按房产价值征收

除了购房时的一次性税费，马耳他还对房产征收年度房产税Annual Property Tax。该税种自2012年起实行，根据房产的法定价值Rateable Value来计算，税率根据房产类型和位置有所不同。

例如，对于主要住宅Principal Private Residence，税率相对较低，约为0.15%至0.3%之间；而对于非自住或商业用途的房产，税率则可能达到0.5%以上。如果房产用于出租，还需考虑租赁收入所涉及的所得税问题。

2025年初，马耳他财政部曾表示，将对房地产税制进行评估，以确保其公平性和可持续性。尽管目前尚未出台重大调整，但投资者仍应关注政策动向，以便及时调整投资策略。

三、资本利得税：出售房产时的税务成本

当投资者决定出售在马耳他的房产时，还需面对资本利得税Capital Gains Tax。根据现行规定，非马耳他居民在出售房产时，需就资本增值部分缴纳12%的资本利得税。

不过，马耳他为鼓励长期投资，设定了持有期减免机制。例如，如果房产持有超过四年但不足十年，可享受一定比例的免税额度；若持有超过十年，则可能完全免除资本利得税。这一政策对于有意长期持有房产的投资者而言无疑是一个利好。

四、与税务居民身份相关的影响

马耳他的房地产税收政策还与购房者的税务居民身份密切相关。马耳他实行全球征税制度，即税务居民需就其全球收入纳税。如果您在马耳他购置房产并将其出租，租金收入将计入应税收入，并适用15%至35%的个人所得税率。

马耳他还设有个人税务居民计划PRP，允许符合条件的个人享受较低的税率。对于希望通过购房实现税务优化的高净值人群来说，了解并合理利用这些政策将有助于降低整体税务负担。

五、近期政策动向与市场趋势

2025年上半年，马耳他房地产市场保持稳步增长。据马耳他国家统计局NSO数据显示，2025年第一季度全国住宅交易量同比增长约7%，房价同比上涨约5.2%。与此同时，也在逐步收紧部分投资移民政策，以确保房地产市场健康发展。

例如，马耳他已于2025年底正式取消永久居留与投资计划MRVP中的购房投资选项，改为仅接受租赁方式的投资。这一变化反映出希望避免房地产市场过热，同时也提醒投资者应更加关注房产本身的增值潜力和租赁回报。

六、投资建议与总结

对于有意投资马耳他房地产的买家而言，税收政策是影响投资回报的重要因素。在做出决策前，建议：

1. 全面了解购房和持有阶段的税费，包括印花税、房产税和资本利得税；

2. 结合自身税务身份进行税务规划，以降低整体税负；

3. 关注政策变化，尤其是与移民、税务居民身份相关的调整；

4. 考虑长期持有策略，以享受税收优惠政策带来的收益。

马耳他作为一个兼具生活质量与投资潜力的国家，其房地产市场正吸引着越来越多的国际买家。但在投资之前，充分了解当地的税收政策，将有助于您更理性地评估风险与回报，做出更明智的决策。